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　　以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182■■★◆★◆.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。

　　除中远两湾城之外■★★，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。

　　项目在商业配套方面地处中环，11号线号线（规划中）、各路公交串行；中环★◆◆★■■、南北高架、沪嘉高速■◆■■、S5环绕；30分钟辐射上海各大市中心商圈；北临“智富名品城”、西南紧靠◆■★◆■“桃浦科技智慧城◆★◆★”；大型公共绿地近在咫尺；各类成熟和规划中的大型商业、娱乐、餐饮、酒店、医疗、教育、产业园等密布包围◆★■。区域商业价值保障，居住生活品质保证■★■★，是名副其实而绝版珍贵的城市独栋别墅。

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　　CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

　　当我们集中到上海核心区域（静安■★★★、普陀、杨浦★◆■■◆、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。

　　贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了■◆★，◆◆■◆■“我已经35岁了■■◆，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象◆■■，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦◆◆‘老破小’■★◆★◆，首先是我一个人住不需要太大★◆，其次是市区热闹人多■★■◆，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感◆■。”

　　聚焦到二手房来看■★■★■◆，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。

　　一个宜居◆■、宜创、宜业的绿色生态居住区正在冉冉升起。而祥和别墅无疑是这个潜力巨大板块里最耀眼的明珠★■★。

　　从历史数据来看，2017年至今■★，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%■★★，除了2022年至2023年受“三价就低■◆◆■★★”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。

　　2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房◆★，就有1套为50平方米以下的★■“老破小”。

　　祥和王宫所处普陀区周边的土地价格★★★★，每亩在4000万元至4500万元，且为3左右的容积率。而★■■◆■★‘祥和王宫’别墅每栋占地面积1■★■.5亩左右■◆◆■，且为低容积率，其每栋别墅的土地价格至少是4000万元以上。同时，■★■◆◆★‘祥和王宫’超高的附赠价值，如赠送室外花园，赠送超高的有使用价值的地下室面积等等，塑造出真正意义上的市区独栋别墅的珍稀价值。

　　CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右★◆，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交★◆■■★。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时★★■■，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套■◆◆。

　　别墅■◆◆★■★，在常人的第一反应中，总给人以远离尘世的喧嚣、豪华尊贵的感觉★★◆★■◆。当人们厌倦都市生活的时候，郊区别墅成为主流。提到上海别墅★◆■，大多数人的第一反应是佘山、浦东、徐泾等等……但，目前的趋势似乎有所转变■◆：一部分别墅购买者，既向往私享低密的别墅生活形态，又想享有城市的便利，靠近远离城市的圈层。因此“城市别墅”的价值，似乎可以进一步评估。

　　在◆★★■◆“限墅令■■”颁布之后，每一栋有天有地的别墅产品都已成为了绝版珍藏，而能够在市区内拥有一栋绝版珍藏的别墅产品，更是难能可贵的。因此★◆，可以肯定地说，项目在未来必然是整个区域中独一无二的标杆楼盘典范。

　　谢先生家住共康四村■★■◆，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三■■，达142套。

　　这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的■◆★◆■“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起◆■★★■”“一个卫生间都买不起”……

　　从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。

　　在◆★■★■“上海2035★◆■”的总目标下，将上海建设成全球科创中心。桃浦板块作为上海中心城区现存最大的可集中连片开发的区域，桃浦定位“国际创新城”★■■◆■◆，规划能级是相当高的★★，仅商办规划209万方，体量超过前滩★★。以桃浦智创城、中以（上海）创新园建设为抓手，努力打造中心城区转型升级的示范区，上海科创中心的重要承载区。

　　桃浦智创城已经获得★★★★“三星级上海市绿色生态城区试点★★■■”称号■◆，获得“国家三星级绿色生态城区规划设计标识”授牌。

　　这说明上海二手房成交开始出现两头趋势◆■，一方面较高总价成交占比上升◆◆■◆★，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升■★。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。

　　现在，正是桃浦智创城版块厚积薄发的兑现时刻！2022年桃浦智创城版块两次土拍供应了4块住宅用地★◆◆■★★，集中在祥和别墅项目西侧700-800米范围，均被多家大型房企争相竞拍，溢价率高达9■■★.46%。特别是两块纯住宅用地均以近12万的土地单价成交。桃浦板块的土地价值已经显现◆★★，未来升值潜力巨大！

　　从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高■◆，套均总价352■★★◆★.56万元。

　　可以相信，当真如副中心的发展成熟以后，■■◆■◆“祥和王宫■★■◆”所展现的，必将是一种“更摩登、更情调”的集购物、娱乐★■◆◆、美食、体验◆★、旅游、酒店★■■★■、商务办公、会议、展览、居住等功能于一体的超现代城市生活。

　　价值越高的东西越矜贵，别墅也不例外。土地稀缺，拥有别墅即拥有土地★◆◆。目前◆■★，在不可再生的市区，城市当中的别墅相当于拥有城市的藏品，价值有增无减。尤其在当前疫情下价值更是飙升，城市别墅便成为藏品。而像祥和王宫这种中环以内的纯独栋别墅更可谓少之又少。

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　　“首先◆★◆■★，我们小区在上海人眼里不算静安区◆■◆■，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了★◆◆★★。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园★★■■★’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌■★◆，“主要还是实惠。◆◆◆”

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　　◆★■★■■“祥和王宫★■★■◆■”珍稀绝版的别墅共有6种户型，主力户型（570-590）占地面积1.5亩左右■■◆★★。独栋别墅面积在384-590平方米，赠送243至368平方米地下室；特价在7380万左右。其中9号楼为顶级楼王，面积在1560平方米★■◆■★，赠送820平方米地下室。整个小区采用人车分流■■★，独具风情的地下空间迎候每一位业主回到温馨的家园，并确保每户至少有两个以上私享停车位。

　　项目占地面积2★■★■◆◆.7631万平方，建面1.9万平方；绿化率高达49%，纯独栋别墅社区◆■★，项目仅仅20栋的珍品别墅，以17世纪法国宫邑为原型，彰显新古典主义建筑的恢弘气度和不凡格局，并以法国古典式园林为原状，塑造出绿叶茂盛的生态生活环境★★。是收藏者独一无二的身份象征★◆◆★■◆，是珍藏者亘世久远的传世之宝，其价值亦是无法估量的。

　　上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。